## 01. PPPT, PPT, DTG, audit énergétique : vos obligations réglementaires traitées par un architecte

 

Ce que la loi impose désormais à votre copropriété

 

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a rendu le **Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT)** obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans à destination totale ou partielle d’habitation, selon un calendrier progressif désormais entièrement en vigueur : depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis 2024 pour celles de 51 à 200 lots, et depuis 2025 pour toutes les copropriétés de moins de 51 lots. **Aucune copropriété de plus de 15 ans n’échappe plus à cette obligation.**

 

Le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 précise les compétences et garanties exigées des professionnels habilités à établir le PPPT : **les architectes en font expressément partie**. Confier votre PPPT à un architecte inscrit à l’Ordre, c’est la garantie d’un document juridiquement robuste et techniquement exploitable.

 

Le contenu réglementaire du PPPT — et ce que nous y ajoutons

 

Le projet de plan doit comprendre, à partir de l’analyse du bâti et des équipements, et de l’éventuel DPE ou DTG existant :

 

– la **liste des travaux nécessaires** à la sauvegarde de l’immeuble, à la santé et la sécurité des occupants, aux économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;

– une **estimation du niveau de performance énergétique** que ces travaux permettraient d’atteindre ;

– une **estimation sommaire et hiérarchisée du coût** des travaux ;

– un **échéancier sur les dix prochaines années**.

 

Notre valeur ajoutée d’architecte praticien : nous croisons systématiquement ce contenu réglementaire avec **la réalité du financement** (aides mobilisables poste par poste, reste à charge par tantièmes) et avec **les opportunités de valorisation de l’immeuble** — un potentiel de surélévation identifié lors du PPPT peut transformer un programme de travaux subi en projet autofinancé (voir section 03).

 

DTG, audit énergétique : choisir le bon outil au bon moment

 

Le **Diagnostic Technique Global (DTG)** dresse un état des lieux complet de l’immeuble (état apparent des parties communes et équipements, situation réglementaire, DPE collectif, évaluation des travaux à dix ans). Il est obligatoire dans certains cas (immeubles de plus de 10 ans mis en copropriété, procédure d’insalubrité) et constitue la meilleure base de départ pour un PPPT solide. L’**audit énergétique**, quant à lui, est le préalable technique exigé pour mobiliser MaPrimeRénov’ Copropriété : sans lui, pas de scénario de gain énergétique validé, donc pas d’aide.

 

Nous vous aidons à articuler ces outils dans le bon ordre — et à éviter de payer deux fois des études redondantes, un écueil fréquent lorsque les diagnostics sont commandés au coup par coup à des prestataires différents.

 

La restitution en Assemblée Générale : l’étape que tout le monde néglige

 

Un PPPT techniquement parfait mais incompris des copropriétaires ne sera jamais voté. Nous assurons la **présentation en AG** avec un support clair : synthèse visuelle des travaux par priorité, coût par lot et par scénario d’aides, réponses aux objections. C’est souvent cette étape qui fait la différence entre un plan de travaux adopté et cinq ans d’immobilisme.

 

—

 

02. Rénovation énergétique de copropriété : concevoir, financer, réaliser

 

Une approche d’architecte, pas de vendeur de travaux

 

L’isolation thermique par l’extérieur (ITE), le remplacement des menuiseries, la ventilation, la rénovation du chauffage collectif : ces postes représentent des budgets de plusieurs centaines de milliers d’euros pour un immeuble moyen. Notre rôle est de concevoir un **projet global cohérent** — thermiquement performant, architecturalement soigné, conforme au PLUi et aux éventuelles prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France — puis d’en piloter la réalisation jusqu’à la réception.

 

Traiter la rénovation énergétique poste par poste, sans vision d’ensemble, expose la copropriété à des pathologies coûteuses (condensation après remplacement des menuiseries sans reprise de la ventilation, ponts thermiques non traités) et à la perte d’aides conditionnées à un **gain énergétique global d’au moins 35 %**.

 

Le plan de financement : notre spécialité

 

Nous construisons pour chaque projet un plan de financement combinant l’ensemble des dispositifs mobilisables :

 

– **MaPrimeRénov’ Copropriété** (aide ANAH versée au syndicat, conditionnée à un gain énergétique de 35 % minimum et à un accompagnement) ;

– **les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)**, ouverts aux syndicats et aux copropriétaires ;

– **l’éco-PTZ copropriété**, prêt collectif sans intérêt souscrit par le syndicat, et sa déclinaison individuelle pour les quotes-parts des copropriétaires ;

– **la TVA à taux réduit de 5,5 %** sur les travaux d’amélioration de la qualité énergétique ;

– **les aides locales** — commune, métropole Aix-Marseille-Provence, département, Région Sud — que nous identifions au cas par cas ;

– et, lorsque le bâti s’y prête, **la recette exceptionnelle d’une cession de droit de surélever** (section 03), le levier le plus puissant pour réduire, voire annuler, le reste à charge.

 

Résultat : un tableau de financement par copropriétaire, en euros et par tantièmes, présenté en AG. Les copropriétaires ne votent pas un montant de travaux abstrait — ils votent un **reste à charge précis**, ce qui change tout dans la dynamique de vote.

 

De la conception à la réception

 

Notre mission de maîtrise d’œuvre couvre la conception (diagnostics, esquisses, dossier de consultation des entreprises), le dépôt des autorisations d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire selon les modifications de façade), l’analyse des offres, le suivi de chantier en site occupé — une compétence spécifique, car l’immeuble reste habité pendant les travaux — et la réception avec levée des réserves.

 

—

 

03. Surélévation et extension d’immeuble : financer les travaux de la copropriété par la vente en VEFA

 

Le levier de financement le plus méconnu des syndics

 

La surélévation consiste à ajouter un ou plusieurs niveaux à un immeuble existant, sans modifier son emprise au sol. Encouragée par les politiques publiques de lutte contre l’artificialisation des sols, elle présente pour une copropriété un intérêt financier majeur : **les droits à construire du toit ont une valeur marchande**, particulièrement élevée à Marseille, Aix-en-Provence et dans les centres urbains de PACA où le foncier est rare.

 

Concrètement, la vente de ces droits — ou des logements créés — peut financer tout ou partie de la rénovation énergétique, du ravalement, de la mise aux normes ou de l’installation d’un ascenseur, **sans appel de fonds auprès des copropriétaires**, ou en le réduisant fortement. Les charges futures baissent également, puisqu’elles se répartissent sur un plus grand nombre de lots.

 

Deux montages possibles — et comment choisir

 

**La cession du droit de surélever** (loi du 10 juillet 1965, art. 35) : le syndicat cède ses droits à construire à un promoteur, à un bailleur social ou à un copropriétaire du dernier étage. L’acquéreur conduit les études, finance et réalise la surélévation, puis commercialise les logements. La copropriété perçoit le prix de cession, **réparti de plein droit entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes** (art. 16-1) — sauf parties communes spéciales, auquel cas seuls les copropriétaires du bâtiment concerné perçoivent les fonds. C’est le montage le plus sûr : aucune avance de trésorerie, aucun risque de construction porté par le syndicat.

 

Point de négociation que nous maîtrisons : la cession peut être consentie **en contrepartie de la réalisation, par l’acquéreur, des travaux de rénovation lourde des parties communes**, selon un cahier des charges annexé à la promesse de vente — un mécanisme validé par la Cour de cassation. La copropriété obtient alors ses travaux « en nature », sans flux financier à gérer.

 

**La maîtrise d’ouvrage directe** : les copropriétaires pilotent eux-mêmes l’opération et se partagent le produit de la vente. Le gain potentiel est supérieur, mais le syndicat porte les études, le financement intermédiaire, le risque commercial et les appels de fonds spécifiques. Ce montage, rarement pratiqué, ne se justifie que pour des copropriétés très structurées.

 

Le vote en Assemblée Générale : anticiper les majorités

 

L’autorisation de surélever relève en principe de la **double majorité de l’article 26** (majorité des copropriétaires détenant au moins les deux tiers des voix). La **majorité absolue de l’article 25** suffit toutefois si la surélévation crée des locaux à usage commun, ou si l’immeuble est situé en zone de préemption urbaine — et les passerelles de majorité des articles 25-1 et 26-1 peuvent débloquer un vote serré. À l’inverse, l’**unanimité** est requise si le projet est contraire à la destination de l’immeuble ou porte atteinte à la jouissance des parties privatives.

 

À connaître également : le **droit de priorité** des copropriétaires des lots situés sous la surélévation projetée, le délai de contestation de deux mois après notification du procès-verbal, et le droit à l’**échelonnement sur dix ans** de la quote-part des copropriétaires n’ayant pas approuvé l’opération. Nous préparons la résolution, le calendrier et l’argumentaire de vote en intégrant l’ensemble de ces règles — c’est en amont de l’AG que le projet se gagne.

 

Faisabilité : les trois verrous à lever

 

**Le verrou technique.** L’immeuble peut-il porter un ou deux niveaux supplémentaires ? Étude de sol, reconnaissance des fondations, diagnostic structure, choix constructif (l’ossature bois, légère, est souvent la clé de la faisabilité), gestion de l’amiante, prolongement des réseaux et de l’ascenseur : nous coordonnons l’ensemble des études avec les bureaux d’études spécialisés.

 

**Le verrou urbanistique.** Au-delà de 20 m² de surface de plancher créée — 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU — un **permis de construire** est requis. Et point décisif : **le syndicat des copropriétaires, personne morale, doit obligatoirement recourir à un architecte, quelle que soit la surface du projet** (loi du 3 janvier 1977). Nous analysons le PLUi (hauteurs, gabarits, prospects), les servitudes (vues, cour commune, mitoyenneté), le règlement de copropriété, et mobilisons le cas échéant les **dérogations au PLU prévues par l’article L.152-6 du Code de l’urbanisme** (zones urbaines denses, ORT, GOU) — notamment la possibilité d’aligner la hauteur sur la construction contiguë. En secteur protégé, nous préparons le dossier avec l’Architecte des Bâtiments de France, dont nous connaissons les attentes en PACA.

 

**Le verrou financier et fiscal.** Nous chiffrons l’opération complète — études, déconstruction de la toiture, interface avec l’existant, honoraires de géomètre-expert (modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété), assurance dommages-ouvrage, taxe d’aménagement avec son abattement de 50 % sur les 100 premiers m² d’habitation — et intégrons les avantages fiscaux : exonération sous conditions de la plus-value de cession et exonération temporaire de taxe foncière pendant deux ans après achèvement.

 

Sécuriser le chantier et l’après-chantier

 

Nous recommandons systématiquement un **référé préventif** avant l’ouverture du chantier : le constat de l’état des immeubles voisins par un expert judiciaire protège la copropriété contre les réclamations attribuant au chantier des désordres préexistants — une précaution quasi indispensable en milieu urbain dense. Nous vérifions les **assurances décennales** des entreprises, la souscription de la **dommages-ouvrage** par le maître d’ouvrage, et pilotons avec le géomètre-expert la mise à jour des documents de la copropriété : nouveaux lots, nouvelle grille de répartition des charges, parties communes spéciales éventuelles.

 

—

 

04. Immeubles en péril et copropriétés dégradées : mise en sécurité et sortie de crise

 

Quand la mairie frappe à la porte

 

Fissures structurelles évolutives, balcons ou corniches menaçants, infiltrations généralisées, planchers affaiblis : lorsque l’état d’un immeuble présente un risque, le maire peut engager la **procédure de mise en sécurité** (ex-« péril », refondue par l’ordonnance du 16 septembre 2020 issue de la loi ELAN). L’arrêté prescrit des mesures — réparation, interdiction d’habiter, démolition partielle — assorties de délais, et son non-respect expose le syndicat à l’exécution d’office des travaux à ses frais, majorés.

 

À Marseille, où la question de l’habitat dégradé est un enjeu majeur depuis 2018, les services communaux et métropolitains sont particulièrement mobilisés. Un syndic — professionnel ou bénévole — confronté à un arrêté doit réagir vite, techniquement et juridiquement.

 

Notre intervention, de l’urgence à la reconstruction

 

– **Diagnostic structurel d’urgence** : qualification des désordres, évaluation du risque pour les occupants, définition des mesures conservatoires immédiates (étaiement, périmètre de sécurité, condamnation partielle)

– **Réponse à l’arrêté** : constitution du dossier technique démontrant la prise en charge des désordres, dialogue avec les services de la Ville et de la Métropole, demandes de délais motivées, suivi jusqu’à la mainlevée

– **Conception et chiffrage des travaux de reprise**, en distinguant l’urgence (mise en sécurité) du traitement de fond (reprise structurelle, réfection des réseaux, rénovation globale)

– **Montage du financement adapté aux copropriétés fragiles** : aides de l’ANAH pour l’habitat indigne et dégradé, dispositifs OPAH-copropriété dégradée, Plan de Sauvegarde le cas échéant, articulation avec les subventions locales

– **Accompagnement du syndic en AG** pour faire voter les travaux d’urgence dans un contexte souvent conflictuel, avec un discours technique factuel qui dépassionne les débats

 

Notre connaissance des règlements applicables en PACA — PPRi, règles parasismiques, règlement sanitaire départemental, prescriptions ERP lorsque l’immeuble comporte des commerces — sécurise juridiquement chaque étape de la procédure.

 

—

 

Pourquoi un architecte — et pourquoi LUCZAK-ARCHITECTE

 

**Un interlocuteur unique du diagnostic à la réception.** Diagnostiqueur pour le PPPT, bureau d’études pour l’audit, maître d’œuvre pour les travaux, avocat pour l’AG : la multiplication des prestataires coûte cher et dilue les responsabilités. Notre mission couvre l’ensemble de la chaîne, avec la responsabilité et l’assurance professionnelle d’un architecte inscrit à l’Ordre.

 

**Une expertise réglementaire rare.** PLUi de Marseille et de la métropole, PPRi, OAP, secteurs ABF, procédures de mise en sécurité, droit de la copropriété : notre pratique quotidienne des dossiers d’autorisation complexes en PACA est précisément la compétence qui fait défaut sur les projets de surélévation et de régularisation.

 

**Une connaissance de la copropriété de l’intérieur.** Michal Luczak est lui-même président de conseil syndical et syndic bénévole de son immeuble : gouvernance, budgets, ordres du jour, majorités de vote, gestion des copropriétaires réticents — nous parlons votre langue, parce que nous vivons les mêmes contraintes.

 

**Une culture du livrable actionnable.** Pas de rapport de 80 pages sans conclusion : chaque mission débouche sur une synthèse décisionnelle, un chiffrage et un calendrier directement présentables en Assemblée Générale.

 

—

 

Zone d’intervention

 

Notre cœur d’activité couvre **Marseille, Aix-en-Provence, les Bouches-du-Rhône et l’ensemble de la région PACA**. Pour les projets d’envergure — rénovation énergétique globale, surélévation avec montage VEFA, copropriétés dégradées complexes — nous intervenons **sur l’ensemble du territoire français**.

 

—

 

Questions fréquentes des gestionnaires et syndics bénévoles

 

**Le PPPT est-il obligatoire pour ma copropriété ?**

Oui, dès lors que votre immeuble à usage total ou partiel d’habitation a plus de 15 ans : l’obligation s’applique à toutes les tailles de copropriétés depuis le 1er janvier 2025 (2023 pour plus de 200 lots, 2024 pour 51 à 200 lots).

 

**Quelle est la différence entre le DTG et le PPPT ?**

Le DTG est un état des lieux complet de l’immeuble à un instant donné ; le PPPT est un programme de travaux hiérarchisé et chiffré sur dix ans, qui s’appuie sur le DTG ou le DPE lorsqu’ils existent. Réalisés dans le bon ordre, ils se complètent sans redondance de coûts.

 

**Un architecte peut-il réaliser le PPPT ?**

Oui : le décret du 25 avril 2022 désigne expressément les architectes parmi les professionnels compétents pour établir le projet de plan pluriannuel de travaux.

 

**Comment financer des travaux sans nouvel appel de fonds ?**

Trois leviers se combinent : les aides (MaPrimeRénov’ Copropriété, CEE, aides locales), l’emprunt collectif (éco-PTZ copropriété) et, lorsque l’immeuble s’y prête, la cession du droit de surélever, dont le produit est réparti entre les copropriétaires et peut couvrir tout ou partie du coût des travaux.

 

**Quelle majorité pour voter une surélévation en Assemblée Générale ?**

En principe la double majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires détenant au moins deux tiers des voix) ; la majorité de l’article 25 suffit dans certains cas, et l’unanimité est exigée si le projet porte atteinte à la destination de l’immeuble. Nous déterminons la majorité applicable à votre projet avant l’inscription à l’ordre du jour.

 

**Faut-il un permis de construire pour une surélévation ?**

Oui dans la plupart des cas : au-delà de 20 m² de surface de plancher créée (40 m² en zone urbaine couverte par un PLU), le permis est obligatoire — et le syndicat des copropriétaires, en tant que personne morale, doit recourir à un architecte quelle que soit la surface du projet.

 

**Mon immeuble a reçu un arrêté de mise en sécurité, que faire ?**

Réagir dans les délais prescrits : nous établissons le diagnostic des désordres, définissons les mesures conservatoires, constituons le dossier de réponse à l’arrêté et montons le plan de financement des travaux, y compris via les dispositifs ANAH dédiés aux copropriétés en difficulté.

 

**Travaillez-vous avec les syndics bénévoles ?**

Oui, et avec une attention particulière : nous adaptons nos livrables et notre accompagnement aux petites copropriétés autogérées, qui n’ont pas de service technique interne.

 

—

 

Parlons de votre copropriété

 

Un PPPT à établir, un projet de rénovation énergétique à financer, un potentiel de surélévation à évaluer, un arrêté de mise en sécurité à traiter ? **Le premier échange est gratuit et sans engagement.**

 

[CONTACTEZ-NOUS](https://luczak-architecte.fr/contact/) — 06 30 85 30 49 — michal@luczak-architecte.fr

 

LUCZAK-ARCHITECTE — Société d’architecture inscrite à l’Ordre des Architectes PACA (n° S26067) — Cité Fab, 23 rue des Phocéens, 13002 Marseille